Building land for sale in Villadossola

Voce

Dettaglio

Comune

Villadossola (VB)

Indirizzo

Via Barbierato

N.C.T. Foglio

Foglio 22

Mappale

610

Superficie totale terreno

931 mq

Classificazione (Zona B)

Tessuti Edilizi Saturi – Art. 3.2.2 – per mq 1.000

Classificazione (Zona C)

Aree di Completamento – Art. 3.2.4 – per mq 931

Confine Nord

Strada Comunale

Confine Est

Mappali 329, 412, 242, 240, 238

Confine Ovest

Mappale 628

Forma

Rettangolare con appendice

Stato attuale

Incolto, sporadica vegetazione

Accesso

Su strada comunale (Via Barbierato)

Tecnico incaricato

Geom. Petrulli Armando – Villadossola

Data relazione

25 Maggio 2021

Parametri Urbanistici

Parametro

Valore

Superficie fondiaria

931 mq

Capacità edificatoria (indice volumetrico)

1 mc/mq

Volume edificabile

931 mc (931 mq × 1 mc/mq)

Superficie coperta massima (30%)

652 mq (931 × 30%)

Altezza massima edificio

ml 12,50

Tipologia edificio previsto

A schiera / Bifamiliare con garage

N° unità immobiliari

2 unità abitative

2.2 Calcolo Superficie Commerciale (337,84 mq)

Voce

Misura

Coefficiente

Risultato

Vani utili abitazione (con garage)

130 mq × 1

× 1,00

130 mq

Garage

20 mq × 1

× 1,00

20 mq

Balconi

10 mq × 0,33

× 0,33

3,30 mq

Area scoperta

781 mq × 0,02

× 0,02

15,62 mq

Totale Sup. Comm. per unità

168,92 mq

TOTALE SUP. COMMERCIALE (2 unità)

168,92 × 2

337,84 mq

3. VALORI DI MERCATO E STIMA EDIFICIO FINITO

Indagine di mercato condotta presso operatori economici della zona (Verbania, Villadossola). Confronto con recenti vendite di immobili simili nel segmento residenziale (Market Comparison Approach – M.C.A.).

Tipologia

Valore Unitario

Riferimento

Edifici a blocco

€ 1.500,00/mq

Valore medio zona

Edifici a schiera / bifamiliari

€ 1.500,00 – 1.800,00/mq

Fascia mercato locale

Valore adottato (ipotesi conservativa)

€ 1.500,00/mq

Base di calcolo

VALORE EDIFICIO A NUOVO FINITO (Vm): € 506.760,00 (337,84 mq × € 1.500,00/mq)

4. COSTI DI TRASFORMAZIONE (K) – Formula Va = Vm – K

Il valore dell’area edificabile si determina sottraendo al valore del fabbricato finito (Vm) i costi di trasformazione (K). Metodo analitico per la parte edificabile secondo prassi estimativa.

#

Voce di Costo

Calcolo

Importo

1

Costo relativo alla costruzione (cappotto termico, muratura, c.a., finiture standard)

337,84 mq × € 1.000,00

€ 337.840,00

2

Costi spese tecniche

€ 337.840 × 10%

€ 33.784,00

3

Costi oneri per il rilascio del P.C. e oneri di urbanizzazione primaria e secondaria

€ 337.840 × 3,5%

€ 11.824,40

4

Utile d’impresa all’attualità

€ 337.840 × 20%

€ 67.568,00

5

Bonifica terreno – lavorazioni metallurgiche inquinanti (Geom. Petrulli)

931 mq × € 10,00

€ 9.310,00

TOTALI COSTI DI TRASFORMAZIONE (K)

Somma voci 1÷5

€ 460.326,40

⚠ Nota Bonifica: Il terreno richiede intervento di bonifica da attività metallurgiche pregresse. Costo stimato € 9.310,00 (931 mq × € 10,00/mq). Si consiglia perizia ambientale ARPA prima del rogito e inserimento di clausola sospensiva nel compromesso.

5. VALORE DELL’AREA EDIFICABILE (Va = Vm – K)

Voce

Importo

Vm – Valore Edificio a Nuovo Finito

€ 506.760,00

K – Totale Costi di Trasformazione

€ 460.326,40

Va – Valore Residuale Area Edificabile (Vm – K)

≈ € 46.434,00

Consiglio dell’Agente: Il valore residuale dell’area è contenuto poiché i costi di trasformazione (inclusa bonifica) assorbono la quasi totalità del valore del costruito. Il prezzo di vendita del terreno dovrà tenere conto degli oneri di urbanizzazione e della bonifica ambientale. Si raccomanda clausola sospensiva nel compromesso subordinata all’esito della perizia ARPA.

6. PARAMETRI TECNICI DELL’EDIFICIO IPOTIZZATO

Parametro

Valore

Altezza edificio

ml 12,50

Volume (mc edificio)

mc 900 < mc 931

Superficie coperta realizzata

mq 652 (931 × 30%)

Capacità edificatoria

mc 931 pari a mc 1/mq

Tipologia costruttiva

A schiera / Bifamiliare

N° unità immobiliari

2 unità

Vani utili + accessori per unità

130 mq

Garage per unità

20 mq

Balconi per unità

10 mq (ridotti al 33%)

Superficie reale lorda per unità

150 mq (2 piani fuori terra)

Superficie complessiva 2 unità

300 mq (150 × 2)

7. RIFERIMENTI NORMATIVI E TUTELE

Riferimento

Dettaglio

Tipo di Frazionamento

N. 2360.1/1997 del 14/08/1997

Classamento da Variazione

Prot. VB 0053646 del 11/06/2020

Trasmissione dati AGEA

D.L. n. 262 del 03/10/2006

Strumento urbanistico

PRG Comune di Villadossola

Metodo di stima adottato

Market Comparison Approach (M.C.A.) + Analitico Va = Vm – K

Tutela acquirente acconti

D.Lgs. 122/2005 – Fideiussione bancaria/assicurativa

Perizia ambientale consigliata

Verifica ARPA – bonifica attività metallurgiche pregresse